ERP et signature du bail : votre état des risques et pollutions est-il toujours à jour ?

Publié le 23 Juin 2022

Parmi les diagnostics immobiliers de vente et de location à transmettre figure aussi l’état des risques et pollutions (ERP). Formulaire qui renseigne avec précision, dans le département de Seine-Saint-Denis ou ailleurs, sur les risques qu’encourt le bien mis en vente ou en location, l’ERP doit, comme tous les autres diagnostics immobiliers obligatoires, être valide lors de la signature de la transaction. Une affaire récente renvoyée en appel par la Cour de cassation démontre que même pour un bail, un ERP de plus de six mois, soit excédant sa durée de validité, peut exposer le bailleur à une sanction très lourde. Quelle est-elle et quels sont les faits qui ont conduit à une telle décision ? Votre expert en diagnostics immobiliers dans le 93 vous dit plus sur un arrêt de la cour d’appel de Paris, prononcé en février 2022, qui souligne l’importance de respecter la date de validité de l’ERP.

 

Que risque-t-on si absence d’ERP ou ERP non réactualisé lors de la location d’un bien ?

Lors de la signature d’un contrat de bail, même commercial, nous vous conseillons de bien vérifier la date de réalisation de votre état des risques et pollutions. À défaut et s’il s’avère non valide, vous pouvez subir un lourd préjudice. C’est ce qu’a expérimenté un bailleur de local commercial qui avait poursuivi le locataire pour non-règlement des loyers. En février dernier, la cour d’appel de Paris a jugé légitime la demande du locataire d’annuler son contrat de location parce que l’ERP fourni lors de la signature du bail avait plus de six mois. Ce jugement a même effacé les dettes du locataire en termes de loyers impayés. Pour rappel, le Code de l’environnement dans son article L.125-5 oblige vendeurs et bailleurs à fournir un ERP à jour lors de la vente ou de la location d’un bien, dès que celui-ci est exposé à au moins un risque. À défaut, acquéreurs et locataires peuvent « poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ».

 

Pourquoi peut-on dire que ce jugement de la cour d’appel n’était pas forcément attendu ?

Lors de l’absence d’ERP ou de la présence d’un ERP dont la durée de validité est dépassée, acquéreurs et locataires n’obtiennent pas d’office gain de cause. À titre d’exemple, deux décisions de cour d’appel émises à Nîmes en mai 2012 et à Toulouse en mars 2021 ont signifié aux intéressés qu’ils devaient prouver que cette situation leur avait causé un grave préjudice. D’ailleurs, dans l’affaire citée plus haut, la Cour de cassation avait avancé les mêmes arguments pour censurer la décision de la cour d’appel de Versailles : pas de manquement d’une gravité suffisante pour résilier le contrat. La Cour de cassation va-t-elle réitérer sa décision à l’égard du locataire ? En attendant, la décision prise par la cour d’appel de Paris a fait abstraction de toute nécessité de justifier d’un quelconque préjudice.

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